Défiscalisation LMP - LMNP : les détails importants
Afin de ne pas avoir de surprise désagréable durant votre investissement en location meublée, il est important et nécessaire de vérifier certains détails importants.
Le conseil fiscal :
Faîtes attention à ne jamais agir seuls ! Pour préparer votre opération de défiscalisation LMP - LMNP, vous devez impérativement vous faire conseiller par un professionnel. Mais pas par n'importe lequel !
Pour ce genre de conseils, nombre d'entre vous auront le réflexe de s'adresser directement à leur banquier. Ce n'est vraiment pas faire le meilleur choix... N'oubliez pas que votre banquier est avant tout un commerçant, pour ne pas dire un commercial. Son métier, c'est de vous vendre des produits financiers, et tout spécialement, des crédits immobiliers.
Faîtes toujours attention à l'objectivité du conseil que l'on vous donne.
Mais faîtes aussi très attention à ce que ce conseil soit de qualité, car ni votre conseiller financier ni votre directeur d'agence n'est fiscaliste ou CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine). Les agences bancaires maîtrisent extrêmement mal les règles fiscales de ces opérations, et votre LMP - LMNP peut très rapidement vous rapporter seulement la moitié ou le quart de ce qu'elle pourrait.
Une défiscalisation en loueur meublé male optimisée, c'est autant d'économies d'impôts en moins !
En suivant la même logique, il est évident qu'un promoteur immobilier n'est pas non plus en mesure de vous conseiller objectivement ou même de chiffrer correctement votre opération.
Un vrai professionnel de la fiscalité du particulier reste le meilleurs choix. Adressez-vous à un avocat-fiscaliste, un fiscaliste ou un conseiller fiscal agréé. Ce type de dossiers est leur spécialité. Ils en montent tous les jours, et connaissent les mécanismes pour optimiser au maximum une défiscalisation LMNP - LMP. Certains facturent leurs consultations à un tarif affiché, et d'autres, un pourcentage des économies d'impôts que vous réaliserez grâce à leurs conseils (entre 7% et 15%)
Le bien immobilier :
Choisissez un promoteur professionnel, solvable et solide ! Il doit pouvoir vous présenter la totalité des garanties liées à la construction (parfaite achèvement des travaux, biennale, décennale etc.)
Choisissez un bien comme si vous vous destiniez à l'habiter vous-mêmes. Ne perdez pas de vue qu'il vous faudra certainement le revendre à moyen ou long terme. Votre bien doit donc répondre positivement aux critères classique d'un bon investissement immobilier : la ville, l'étage, l'exposition, la vue, les accès, les commerces etc. Par exemple, si vous ne louriez pas vous-même un dernier étage sans ascenseur, vous vous doutez bien que des locataires potentiels se feront la même réflexion. Vous aurez donc peut-être plus de mal à louer.
La LMP - LMNP est tout sauf un placement financier ou une assurance vie ! C'est un investissement immobilier réel, et vous devez prendre les décisions appropriés.
A contrario, ne vous donnez pas des critères désuets, qui vous limiteraient pour rien. Par exemple, vouloir absolument acheter au centre d'une grande ville n'est pas forcément le meilleur choix. D'abord, car les prix y sont bien plus élevés que dans les localités limitrophes. Ensuite, car les mouvements et flux de populations poussent désormais une grande partie des classes moyennes à sortir des centres, ce qui peut vous assurer une demande locative tout à fait adaptée.
La prudence recommande donc de privilégier des programmes et des biens immobiliers localisés à 5-20 km des grandes et moyennes villes.
Choisissez un promoteur qui vous propose un prix catalogue, ferme et définitif, qui soit parfaitement en phase avec les prix du marché local.
Un investissement locatif en LMP - LMNP peut aussi se faire par un produit entièrement packagé et sécurisé.
Le financement :
D'abord, gardez à l'esprit que vous financez un bien locatif et non une résidence principale. Vous pourrez déduire vos intérêts d'emprunt dans le premier cas, mais pas dans le second. L'investissement locatif en défiscalisation LMP - LMNP le permet aussi.
Si vous hésitez entre choisir un taux fixe et un taux variable, sachez que l'idéal se trouve peut-être entre les deux : le taux variable CAPE. Le CAPE est un taux variable borné (sécurisé), c'est à dire qu'il ne pourra jamais dépasser le taux initial de plus de 1% à 2%. L'avantage est qu'il débute nettement plus bas qu'un fixe.
Les assurances locatives et la gestion :
Il n'y pas d'assurances locatives en LMP - LMNP ! Mauvaise nouvelle ? Non, au contraire ! Un loueur en meublé ne louera pas directement son bien. Il le placera en bail commercial dans une société de gestion. Le bien est loué à cette société, qui se charge de le sous-louer ensuite, en faisant évidement une petite marge sur le prix de location. Concrètement, cette société va donc s'engager contractuellement à vous verser un loyer mensuel, et cela, que votre bien soit occupé ou non. Vous êtes absolument certains d'être payés !
Le bail commercial, c'est la solution de tranquillité absolue pour tous ceux quiont peur des loyers impayés du locatif traditionnel.
